Предотвратить упадок
«Сначала мы думали, что соберём в арт-кластере дизайнеров, архитекторов и хипстеров, будем сидеть с ноутбуками, пить смузи и кофе. Но в Иркутске нет столько представителей креативного класса, как в Москве или Петербурге. Поэтому мы подстроились под местные реалии: нашим резидентом может стать любая компания, будь то юридическая фирма или служба дезинсекции, главное, чтобы она креативно подходила к бизнесу, например интересно вела инстаграм», — рассказывает основатель иркутского арт-кластера «Доренберг» Евгений Ефремов.Креативное пространство возникло на месте бывшей промышленной зоны на улице Баррикад. С 1890 по 1985 годы в этих зданиях располагались варочные цеха пиво-медоваренного завода Фёдора Доренберга. Предприятие выпускало среди прочего «Портеръ», сорт пива, пользовавшийся популярностью среди американских туристов. Напиток продавали на лайнере, курсирующем между латвийским городом Лиепая (до 1917 года — Либава) и Нью-Йорком.
К началу девяностых территорию заняли магазины запчастей и складские помещения. В нулевых территорию промышленной зоны и компанию-оператора приобрёл иркутский предприниматель Игорь Ефремов, отец Евгения, и его партнёры. К 2008 году Ефремов-старший стал единственным владельцем кластера. Четверть компании он подарил сыну, сделав его управляющим партнёром. В 2014-м предприятия, арендующие помещения в промзоне, приносили Ефремовым минимум 3 миллиона рублей в месяц. Но, по словам Евгения, после кризиса прибыль начала снижаться: «Продажи падали, и арендаторы съезжали. Было ясно, что нужно менять концепцию, иначе территория придёт в упадок»
Под флаконом
В 2017 году Евгений Ефремов посетил московский арт-завод «Флакон» и понял, что схожий проект можно запустить и на территории иркутской промзоны. В том же году он продал сеть суши-ресторанов «Инари», которую развивал в Краснодаре последние 8 лет и за 2 миллиона рублей купил франшизу у Flacon-X (проект, основанный создателями «Флакона» в 2015 году, помогает развивать творческие пространства на месте российских промышленных территорий).Представители проекта разработали для предпринимателя стратегию развития кластера. В ней детально прописывались этапы ремонтных работ, рекламной кампании, критерии лотирования — распределения помещений между резидентами. Команда «Доренберга» занялась покраской и утеплением фасадов зданий, ремонтом внутренних помещений, заменой асфальта и тротуарной плитки на окружающей территории, монтажом освещения. Параллельно в зданиях устраивали презентации будущих проектов для горожан.
«Зона далеко от центра, местным казалось, что там жизни нет. Было очень тяжело доказать людям, что теперь в районе можно будет найти хороший ресторан или интересный магазин», — говорит Евгений
В декабре 2017 года состоялось официальное открытие кластера. А год спустя «Доренберг» отказался от франшизы. «Мы решили развиваться по своему пути, так как расходились во взглядах с представителями Flacon-X. Они предлагали одни помещения сдавать под магазины, а мы, например, хотели разместить в них отель. Но согласно договору последнее слово оставалось за „Флаконом“. Нам это не подходило», — объяснил предприниматель.
Поймать туристов
Сейчас все девять зданий, расположенных в промзоне, полностью заняты. Ремонт продолжается только в строении номер пять, куда арендаторы должны заехать ближе к концу зимы 2020 года. У каждой постройки есть своё назначение. Например, в одноэтажном здании площадью 1200 кв. м «Доренберг Холл» проводят лекции, фестивали, концерты. Двухэтажный корпус «Портеръ» отведён под бары. В четырёхэтажном «Котелке» работают диджитал-агентство и школа гончарного искусства.По словам Ефремова, не каждый может стать резидентом кластера — команда отказывает 70 % потенциальных арендаторов. «Мы проводим собеседование с предпринимателем, спрашиваем, чем он занимается, изучаем его социальные сети. Нам важно, чтобы человек разделял наши ценности и подходил к бизнесу креативно. Поэтому мы отказываем многим компаниям, даже если у нас пустуют помещения и мы теряем деньги», — говорит предприниматель.
Стоимость аренды помещений на арт-заводе варьируется от 10 до 155 тысяч рублей в месяц в зависимости от здания и площади. А общая выручка кластера в месяц пока составляет 1,5–2 миллиона рублей. «Мы ещё не достигли операционной прибыли промзоны в докризисные годы. Но, когда запускал этот проект, я понимал, что быстрого развития не будет», — рассказывает Ефремов.
80 000 000 рублей
расходы на модернизацию «Доренберга»до 2 000 000 рублей в месяц
выручка кластераПо его словам, потребуется от трёх до пяти лет, чтобы до 80 % жителей Иркутска регулярно посещали «Доренберг», а предприниматель отбил затраты. На модернизацию завода за последние два года он потратил 80 миллионов рублей, половину из которых составили вложения отца и деньги от продажи ресторанного бизнеса. Другую половину затрат Евгений покрыл с помощью кредита.
Большая часть средств уходит на ремонт помещений. «Если в столице арендаторы готовы вкладываться в ремонт, то иркутские бизнесмены снимают готовые офисы, которые требуют не более 100 тысяч рублей на доработку. Поэтому задача регионального кластера — подготовить помещения к сдаче». Он приводит пример: ремонт этажа в одном из корпусов обойдётся кластеру в 2 миллиона рублей.
К концу 2020 года предприниматель планирует завершить благоустройство территории: уложить газон, высадить деревья, добавить подсветку на здания. Облагораживание территории будет стоить ещё 3 миллиона рублей. В планах Евгения также открыть на территории «Доренберга» музей стрит-арта. «На наших стенах уже много рисунков местных художников, потому что кластер — одно из первых мест в Иркутске, где разрешено делать граффити. Мы бы хотели под ними повесить таблички с именами авторов, как это делают в Музее стрит-арта в Санкт-Петербурге», — рассказал Ефремов.
Такой проект может повысить узнаваемость кластера среди местных жителей и привлечёт туристов. В 2018 году Иркутск и Иркутская область заняли восьмое место в рейтинге популярности российских городов среди иностранцев. По подсчётам аналитического агентства «ТурСтат», регион посетили 295 тысяч человек. «К нам едет много путешественников из Китая, Великобритании, Германии, Франции. Но многие воспринимают Иркутск как перевалочный пункт на пути к Байкалу. Мы бы хотели, чтобы они могли найти что-то интересное и в нашем городе», — пояснил предприниматель.